La réglementation tue les profits ! – Dr Leber, Acatis

Rien de neuf malheureusement sous le soleil. Les marchés sont tout de même ce que l’on fait de mieux pour que chacun trouve ce qu’il cherche au meilleur prix. Que vous considériez le marché du dimanche matin ou les prix de l’immobilier… tout pareil ! Le profit n’est pas un concept destructeur sauf si l’on ne parvient pas à en générer.

Nous sommes choqués de constater à quel point on comprend mal en Allemagne les avantages des marchés qui fonctionnent bien et dans lesquels la « main invisible » maximise le bien-être de la population. L’ignorance s’étale du sommet de notre État jusqu’aux écoliers, en passant par le Parlement.

S’il n’y avait pas de marchés, l’Allemagne ne pourrait pas exporter de voitures. Si le marché hebdomadaire n’avait rien à proposer. S’il n’y avait pas de concurrence sur les prix dans les stations-service. S’il n’y avait pas Flixbus, l’Internet omniprésent, Amazon et Spotify. S’il n’y avait ni PC ni smartphones.

Le plafonnement des loyers à Berlin est un exemple flagrant du degré élevé de stupidité politique (il n’y a pas d’autre mot). Les loyers sont le résultat de l’offre et de la demande. Une offre importante se traduit par un taux d’inoccupation élevé et les locataires disposent d’un large choix et de loyers attractifs. En revanche, lorsque les loyers sont élevés, des investisseurs s’attachent à augmenter l’espace disponible, de sorte que les prix finissent à nouveau par baisser. Motivés par le profit (quelle horreur !), ils veillent à ce que l’offre s’améliore. Si les loyers à Berlin sont aujourd’hui trop élevés, c’est notamment parce qu’il n’y a pas assez de terrains à construire, que les mesures de densification urbaine sont rendues difficiles, que les réglementations de construction sont trop complexes et que les permis de construire sont délivrés trop lentement. Si les loyers doivent baisser, il faut délivrer plus de permis de construire plus rapidement et avec moins d’exigences.

Dès l’annonce du plafonnement des loyers à Berlin, les investisseurs étrangers, puis allemands, se sont retirés. L’horizon de planification de bâtiments étant de plus de 10 ans, toute incertitude rentrant dans cet horizon est un facteur de coûts. Les discours suffisent – bien avant qu’ils n’entrent en vigueur. Par conséquent, les loyers n’augmenteront pas à Berlin (parce qu’ils sont plafonnés), mais l’offre se fera rare. Quiconque a un objet à louer ne le mettra plus à disposition. L’espace disponible se négociera en cachette et ne sera plus

sur le marché. Les propriétaires demanderont des indemnités de reprise plus élevées. Et comme les mesures prises ne fonctionneront pas, la politique durcira les règles et la situation empirera.

Même chose pour les gaz à effet de serre. L’Union européenne a mis en place un système de certificats d’émission qui fonctionne à peu près et qui entraîne automatiquement une réduction des émissions de 2,1 % par an. Les prix du CO2 augmentent, et certaines entreprises, pour lesquelles le jeu en vaut la chandelle, vont modifier leurs procédés de fabrication pour éviter le renchérissement des certificats d’émission. Selon une étude récente de Berenberg, le coût d’évitement d’une tonne de CO2 est de 22 euros pour les parcs éoliens terrestres, 28 euros pour les panneaux solaires, 40 euros pour les centrales électriques au gaz (cycle combiné) et 300 euros pour le kérosène synthétique pour l’aviation. Pour un million d’euros, j’ai pu économiser 3 333 t de CO2 grâce au kérosène mais 45 000 t de CO2 par la production d’électricité éolienne ou 25 000 t de CO2 grâce aux nouvelles centrales à gaz. Qu’est-ce qui est le plus efficace ? Le marché le découvrira par lui-même. Malheureusement, nous ne pouvons dépenser notre PIB qu’une seule fois.

Chaque mesure environnementale comporte un tel prix caché, même le remplacement du brûleur d’une chaudière au mazout à la maison. Par le biais d’un système commercial global, les forces du marché décident comment atteindre les objectifs climatiques les plus rentables. L’intervention activiste dans le mécanisme (par exemple en fermant les centrales au charbon) signifie que les certificats d’émission ainsi libérés pourront désormais être utilisés par quelqu’un d’autre (et donc que la quantité totale de gaz à effet de serre ne change pas). Malheureusement, l’activisme passe mieux auprès des électeurs que la confiance dans les marchés.

L’ignorance de l’énorme puissance des marchés nous coûte très cher en Allemagne. Mais personne n’a encore jamais fait édifier une propriété résidentielle par pur altruisme. Et lorsque l’État pense qu’il est de son devoir de construire pour les citoyens, il en ressort d’horribles bâtiments préfabriqués ou des gratte-ciel. Seule la recherche du profit peut créer une offre attractive pour les citoyens.


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Marie Ballorain
A propos de Marie Ballorain 23 Articles
Diplômée de l’ESSEC, Marie Ballorain est en charge du développement pour la France, la Belgique, Monaco et le Luxembourg francophone chez Acatis Investment, société de gestion value allemande indépendante créée en 1994.

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