Comment profiter des taux bas ? – Amaury Demarta, Millenium Gestion Privée

Alors que l’Etat français emprunte désormais à des taux nuls sur 10 ans, pourquoi les particuliers ne profiteraient pas également de ressources financières peu onéreuses ? Certes, ce n’est pas demain que les particuliers pourront se financer à taux négatifs mais il est désormais commun de trouver des taux d’emprunt à 20 ans en dessous de la barre des 1%.

La France est un des rares pays où l’on peut se financer sur d’aussi longues périodes en bénéficiant d’un taux fixe sur toute la durée. Avec une inflation en hausse de 1% sur an, le coût réel du crédit est pratiquement nul.

Emprunter mais pourquoi faire ?

Il existe plusieurs stratégies qui permettent de valoriser un patrimoine grâce à de la dette.

Tout d’abord se pose la question du montant de l’apport : s’il permet dans certains cas de rassurer la banque et d’obtenir un meilleur taux, dans certaines stratégies, il est possible d’avoir aucun apport et d’avoir recours à un financement 100% bancaire. Pour y parvenir, il faut garder à l’esprit que les banques, dans leur approche relativement conservatrice, monitoreront votre taux d’endettement (charges + dettes/revenus) et n’iront rarement au-delà d’un taux d’endettement de 33%.

Ensuite, lorsqu’il s’agit de financer à crédit un investissement, on ne se focalisera pas uniquement sur le taux de rendement dudit investissement. En effet, la création de valeur se fait en comparant l’enrichissement au montant de l’apport. Pour cela, on a recours au calcul du Taux de Rendement Interne (TRI) de l’opération. Ce calcul prendra en compte tous les cash flows et permettra de comparer des projets d’investissements de nature différente.

La première stratégie qui vient à l’esprit est le financement de l’acquisition de la résidence principale.

Autre solution, toujours dans le registre immobilier, le financement d’investissement locatif. La déductibilité des intérêts des revenus immobiliers quel que soit le mode de mise en location (nue ou meublée) est toujours d’actualité même si avec des taux aussi bas, cela devient plus marginal. Pour des contribuables fortement fiscalisés, on se dirigera sur de l’exploitation meublée qui permet de déduire des revenus des amortissements comptables. En revanche, nous sommes plus circonspects quant aux propositions clefs en main de type résidences meublées (étudiants, Ehpad, affaires, tourisme) qui ne semblent pas proposer de création de valeur à long terme.

Une alternative pour les plus fiscalisés, l’achat d’un bien immobilier en nue-propriété.

L’avantage de ce type d’investissement est triple :

  • Fiscal : pas de revenus à taxer (en tant que nu-propriétaire on ne perçoit pas de revenus), pas d’IFI (seul l’usufruitier y est soumis), déductibilité des intérêts sur des revenus fonciers provenant d’autres bien.
  • Pratique : pas de gestion locative, une remise en état du bien par le bailleur au terme de l’usufruit
  • Économique : le rendement est connu pour l’intégralité de la période

Cette stratégie peut être associée à celle qui consiste à acheter des parts de SCPI à crédit (https://milleniumgp.fr/2018/03/07/les-scpi-declinees), les revenus fonciers provenant des SCPI étant neutralisés par les intérêts d’emprunt d’achat de la nue-propriété. L’opération devenant neutre fiscalement.

Autre stratégie, le recours à l’endettement peut également servir à des stratégies plus agressives, dans des investissements hors immobilier. Le Crédit Lombard ou avance de trésorerie, permet de financer tout type de projets sans que vous ayez besoin de justifier son objet à la banque : il s’agit d’un crédit non affecté. Pour obtenir ce prêt, la banque requerra de prendre une garantie sur un compte titre ou un contrat d’assurance vie. L’avantage est de ne pas avoir à sortir de ses investissements qui continuent de se valoriser. Le prêt consenti représentera au minimum 60% du montant mis en garanti et au maximum 100%. En général la durée du prêt est de 5 ans maximum (dans certains cas on peut trouver des solutions jusqu’à 10 ans) avec soit des taux variables, soit des taux fixes. Il peut être remboursé à n’importe quelle date, ce qui en fait une solution très souple.

Enfin, on rappellera que la mise en place d’un emprunt bancaire est pratiquement toujours associée à une assurance emprunteur qui viendra consolider l’approche patrimoniale de l’opération puisqu’elle permettra en cas de coup dur de transmettre des biens dont la dette sera prise en charge par l’assureur.

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Amaury Demarta
A propos de Amaury Demarta 2 Articles
Amaury Demarta est depuis janvier 2017 le dirigeant-fondateur de Millenium Gestion Privée, société au sein de laquelle il conseille des clients privés dans la gestion de leur patrimoine.Amaury possède une longue expérience des marchés financiers et plus particulièrement du marché des changes. Il a pendant plus de 20 ans diriger des équipes de trading spécialisées sur le marché des changes. Il était récemment responsable du trading Forex des devises CEEMEA chez Bnp Paribas à Londres.Amaury est diplômé de l’Institut Supérieur de Gestion et du Master « Gestion de Patrimoine-Banque privée » de Paris-Dauphine. Il est également diplômé du Diplôme Universitaire « Expert en gestion de patrimoine » de l’Université de Clermont-Ferrand.

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